QUY ĐỊNH VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã có quy định về điều kiện thực hiện quyền thừa kế:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Vậy các quy định trên được giải thích cụ thể như thế nào?
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện hình thức vô cùng quan trọng, tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất di sản có giá trị tài sản là quyền sử dụng đất chứ không phải Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu có chứng cứ chứng minh người quá cố là người có quyền sử dụng đất hợp lệ thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là di sản thừa kế. Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm nhiều loại giấy tờ mà nếu có chúng, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, Điều 101 Luật đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, vì vậy, những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp
Đất không có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan. Ngoài ra, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấp hay không. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp cơ quan có thẩm quyền sẽ ngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kế quyền sử dụng đất và chỉ tiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.
Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồng thời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác định được ai là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất thì không thể xem quyền sử dụng đất đang có tranh chấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, người sử dụng đất không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với người được thi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.
Quy định này được xây dựng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể mà người chết có nghĩa vụ về tài sản, tránh tình trạng cố ý tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có như vậy bản án, quyết định của Nhà nước mới có ý nghĩa, đảm bảo giá trị thi hành trên thực tế, hoạt động Tư pháp mới đạt được hiệu quả.
- Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng
Quy định thời hạn sử dụng đất là cách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khi hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chấm dứt. Và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa kế.
Vì quyền sử dụng đất thừa kế phải còn thời hạn sử dụng nên thời hạn còn lại đó cũng chính là thời hạn được sử dụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó.
Như vậy, để có thể thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất, cần phải đáp ứng bốn điều kiện theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và d) Trong thời hạn sử dụng đất. Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được điều kiện theo quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung tư vấn về: Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.
