Trong thời kỳ hôn nhân, nhà đất được hình thành từ thu nhập chung hoặc thuộc trường hợp pháp luật xác định là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp chỉ một người đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng tự ý ký hợp đồng bán nhà đất mà không hỏi ý kiến hoặc không được sự đồng ý của người còn lại.
Khi phát hiện sự việc, người vợ hoặc người chồng còn lại thường đặt câu hỏi: “Tôi không ký hợp đồng bán đất thì giao dịch đó có bị hủy không?”
Câu trả lời là: Có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu, nhưng không phải mọi trường hợp đều đương nhiên bị hủy. Cần xem xét nhà đất có thực sự là tài sản chung hay không, người đứng tên có quyền đại diện cho người còn lại hay không, người mua có ngay tình hay không và tài sản đã được đăng ký sang tên hay chưa.
1. Nhà đất nào được xác định là tài sản chung của vợ chồng?
Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra; thu nhập từ lao động, sản xuất, kinh doanh và các khoản thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được thừa kế chung, tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Đặc biệt, quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Nếu có tranh chấp mà không chứng minh được đó là tài sản riêng thì tài sản được coi là tài sản chung.
Do đó, việc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên chồng không đồng nghĩa trong mọi trường hợp người chồng có toàn quyền bán nhà đất.
Nếu có căn cứ chứng minh nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì quyền định đoạt tài sản phải tuân thủ quy định về tài sản chung.
2. Một người có được tự ý bán nhà đất là tài sản chung không?
Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Đối với bất động sản, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Quy định này cũng áp dụng đối với động sản phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Như vậy, nếu một người tự ý bán nhà đất là tài sản chung mà không có sự thỏa thuận của người còn lại, giao dịch có dấu hiệu không đáp ứng yêu cầu về quyền định đoạt tài sản chung.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hai tình huống:
Trường hợp thứ nhất: Hai vợ chồng đều biết và đồng ý bán nhưng chỉ một người trực tiếp ký theo thỏa thuận hoặc ủy quyền.
Trường hợp thứ hai: Một người hoàn toàn tự ý bán, người còn lại không biết, không đồng ý và không ủy quyền.
Trường hợp thứ hai mới là tình huống thường phát sinh tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng.
3. Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng thì chồng có quyền tự bán không?
Đây là vấn đề rất dễ gây nhầm lẫn.
Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình quy định, nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật yêu cầu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Nếu giấy chứng nhận chỉ ghi tên một bên nhưng tài sản thực tế là tài sản chung thì giao dịch liên quan đến tài sản này được xử lý theo các quy định về đại diện và tài sản chung.
Quan trọng hơn, khoản 2 Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình quy định: nếu người có tên trên giấy chứng nhận tự mình xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng, thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật bảo vệ người thứ ba ngay tình.
Vì vậy, “sổ đỏ chỉ đứng tên chồng” không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc chồng có thể tự ý bán toàn bộ tài sản mà không cần sự đồng ý của vợ.
4. Vợ có thể yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng bán nhà đất không?
Về mặt pháp lý, cách gọi chính xác thường là yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự hoặc hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, thay vì đơn giản nói “hủy hợp đồng”.
Nếu người chồng tự ý chuyển nhượng tài sản chung mà không có sự đồng ý của người vợ và không thuộc trường hợp người chồng có quyền đại diện hợp pháp, người vợ có thể yêu cầu Tòa án xem xét hiệu lực của giao dịch.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, đồng thời tuân thủ hình thức khi pháp luật yêu cầu.
Trong trường hợp giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, Tòa án có thể xem xét tuyên giao dịch vô hiệu theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan.
5. Người mua nhà đất có biết đây là tài sản chung hay không rất quan trọng
Đây là một trong những vấn đề phức tạp nhất.
Giả sử:
- Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng;
- Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng;
- Người chồng tự ý bán nhà đất;
- Người vợ không ký hợp đồng và không ủy quyền.
Người vợ có thể có cơ sở yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.
Nhưng nếu người mua là người thứ ba ngay tình và đáp ứng các điều kiện được pháp luật bảo vệ thì hậu quả pháp lý có thể khác.
Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình. Đối với tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, nếu sau đó tài sản được chuyển giao bằng giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký để xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch với người thứ ba có thể không bị vô hiệu.
Do đó, không thể chỉ nhìn vào việc vợ không ký hợp đồng để kết luận chắc chắn rằng hợp đồng mua bán sẽ bị hủy.
Tòa án phải xem xét toàn bộ quá trình giao dịch.
6. Những yếu tố Tòa án có thể xem xét
Khi giải quyết tranh chấp, nhiều vấn đề có thể được xem xét, chẳng hạn:
Thứ nhất, nguồn gốc nhà đất.
Nhà đất được mua trước hay sau khi kết hôn? Tiền mua đất từ đâu? Có phải tiền chung của vợ chồng không?
Thứ hai, chế độ tài sản của vợ chồng.
Hai vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản hay không? Có văn bản xác lập tài sản riêng không?
Thứ ba, nội dung Giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận đứng tên một người hay cả hai? Vì sao chỉ đứng tên một người?
Thứ tư, người vợ có đồng ý hoặc ủy quyền hay không.
Có giấy ủy quyền? Có văn bản thỏa thuận? Có bằng chứng về việc đồng ý bán tài sản?
Thứ năm, người mua có biết tài sản đang là tài sản chung hay không.
Nếu người mua biết rõ người bán không có quyền tự mình định đoạt toàn bộ tài sản nhưng vẫn cố tình thực hiện giao dịch, đây có thể là tình tiết quan trọng khi xem xét tranh chấp.
Thứ sáu, tài sản đã sang tên hay chưa.
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với nhà đất, bởi việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên và người thứ ba.
7. Nếu chưa sang tên cho người mua thì sao?
Nếu hợp đồng chuyển nhượng đã ký nhưng thủ tục sang tên chưa hoàn tất, người vợ phát hiện giao dịch và cho rằng chồng đã tự ý bán tài sản chung, cần chủ động thực hiện các biện pháp pháp lý càng sớm càng tốt.
Người vợ có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, đồng thời trong trường hợp đáp ứng điều kiện luật định, xem xét yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo toàn tài sản hoặc ngăn chặn việc tiếp tục chuyển dịch quyền đối với tài sản đang tranh chấp.
Việc này đặc biệt quan trọng vì nếu tài sản tiếp tục được chuyển nhượng qua nhiều người, tranh chấp có thể trở nên phức tạp hơn, nhất là khi xuất hiện người thứ ba ngay tình.
8. Nếu nhà đất là nơi ở duy nhất của gia đình thì sao?
Pháp luật hôn nhân và gia đình còn có quy định riêng đối với nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng.
Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng.
Nếu nhà thuộc sở hữu riêng của một bên thì người đó có quyền thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản riêng, nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.
Vì vậy, trong trường hợp người chồng tự ý bán căn nhà đang là nơi ở duy nhất của gia đình, vấn đề pháp lý cần được xem xét không chỉ ở góc độ tài sản chung hay riêng mà còn liên quan đến quyền về chỗ ở của các thành viên gia đình.
9. Vợ cần làm gì khi phát hiện chồng đã bán nhà đất?
Nếu phát hiện chồng đã hoặc đang thực hiện giao dịch bán nhà đất mà mình cho rằng là tài sản chung, người vợ nên:
Bước 1: Thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Bước 2: Tìm hợp đồng chuyển nhượng, giấy đặt cọc, giấy nhận tiền hoặc các tài liệu liên quan mà mình có thể tiếp cận hợp pháp.
Bước 3: Xác định nguồn gốc hình thành tài sản và chứng cứ chứng minh tài sản chung.
Bước 4: Xác định tình trạng giao dịch: mới đặt cọc, đã ký hợp đồng, đã công chứng hay đã sang tên.
Bước 5: Nếu cần thiết, yêu cầu Tòa án giải quyết hiệu lực của giao dịch và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Bước 6: Nếu có nguy cơ tài sản tiếp tục bị chuyển nhượng, cần xem xét các biện pháp tố tụng phù hợp để hạn chế việc tài sản bị dịch chuyển trong thời gian tranh chấp.
10. Có phải cứ vợ không ký thì hợp đồng chắc chắn vô hiệu?
Không.
Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý.
Việc người vợ không ký hợp đồng là một tình tiết rất quan trọng, nhưng để xác định giao dịch có vô hiệu hay không, cần xem xét:
- Nhà đất có phải tài sản chung không;
- Người chồng có quyền đại diện cho vợ không;
- Có sự đồng ý hoặc ủy quyền trước đó không;
- Giao dịch có đáp ứng các điều kiện pháp luật không;
- Người mua có ngay tình không;
- Tài sản đã đăng ký sang tên chưa;
- Có giao dịch tiếp theo với người thứ ba hay không;
- Các chứng cứ cụ thể trong hồ sơ vụ án.
Đặc biệt, cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả giải quyết.
KẾT LUẬN
Một người tự ý bán nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự thỏa thuận của người còn lại thì giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, nhưng không phải mọi trường hợp đều đương nhiên bị hủy.
Đối với bất động sản là tài sản chung, pháp luật yêu cầu việc định đoạt phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận tự mình giao dịch trái với quy định về đại diện thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.
Vì vậy, khi phát hiện vợ hoặc chồng tự ý bán nhà đất, người còn lại cần nhanh chóng xác định nguồn gốc tài sản, thu thập chứng cứ, kiểm tra tình trạng sang tên và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.
LUẬT THÁI HÀ – TƯ VẤN PHÁP LUẬT
Website: www.luatthaiha.vn
Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo. Việc đánh giá hiệu lực của một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cụ thể phải căn cứ vào hồ sơ, thời điểm giao dịch, tình trạng đăng ký tài sản, ý chí của các bên và tình tiết thực tế của vụ việc.
