Hồ sơ, trình tự, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hiện nay được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai;
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất đai được chia thành 3 loại chính là nhóm đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa đưa vào sử dụng. Trong đó đất nông nghiệp là loại đất được nhà nước cấp phép cho các cá nhân, tổ chức, các hộ gia đình có quyền sở hữu, sử dụng, nghiên cứu những vấn đề liên quan đến nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, thuỷ hải sản, lâm nghiệp.. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông – lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.
Tóm lại đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất
2. Các loại đất nông nghiệp
Có thể thấy nhóm đất nông nghiệp được sử dụng vào rất nhiều mục đích khác nhau và có thể kể đến một số loại đất phổ biến trong nhóm đất nông nghiệp hiện nay
Thứ nhất, đất nông nghiệp trồng cây hằng năm là nhóm đất nông nghiệp dùng để trồng cây hàng năm. Một số loại cây có tuổi đời sinh trưởng và phát triển cũng như thu hoạch trong vòng một năm, theo các vụ mùa trong năm sẽ được liệt kê vào nhóm này
Thứ hai, đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi là những đồng cỏ là thức ăn phục vụ cho gia súc hoặc trang trại để chăn nuôi bò, gia súc, gia cầm.
Thứ ba, đất trồng cây lâu năm là nhóm đất dành riêng cho các loại cây lâu năm có tuổi đời phát triển từ 3 năm trở lên. Một số loại cây lâu năm phải kể đến như là cây tiêu, điều, cây cà phê, cao su, cây nhãn, bưởi, mít.
Thứ tư, đất rừng sản xuất là những loại đất trồng những khu rừng lâu năm như rừng U Minh, Cúc Phương… cần được bảo tồn phát triển thì được xem là rừng tự nhiên hay còn gọi là rừng sản xuất được ví như lá phổi xanh được bảo vệ bởi lực lượng kiểm lâm.
Thứ năm, đất rừng phòng hộ là loại đất dùng để trồng những cánh rừng ở khu vực biên giới quốc gia và ở những khi vực cao như vùng núi, vùng thượng lưu với mục đích ngăn chặn lũ quét, sạt lở. Đây được xem là cánh rừng bảo vệ đất nước, áo giáp xanh của quốc gia.
Thứ sáu, đất rừng đặc dụng riêng loại đất này được chia làm 3 loại cụ thể như sau:
- Rừng đặc dụng làm Vườn quốc gia
Những khu đất được dùng để làm vườn quốc gia cũng được liệt kê vào rừng đặc dụng. Và tất nhiên rừng này sẽ được quản lý như một loại đất nông nghiệp, tương tự như các loại đất trồng trọt, chăn nuôi khác.
- Rừng đặc dụng làm Khu bảo tồn thiên nhiên
Rừng đặc dụng làm khu bảo tồn thiên nhiên cũng được xếp vào một trong những loại đất nông nghiệp. Rừng này sẽ sử dụng để bao quanh các loại thực vật, động vật quý hiếm đã có trong sách đỏ.
- Rừng đặc dụng làm Khu rừng văn hóa – lịch sử – môi trường
Một loại rừng đặc dụng khác đó chính là rừng văn hóa, lịch sử. Đây được xem là nơi thể hiện những chiến tích lịch sử từ ngàn xưa của cha ông ta. Nơi đây cũng là điểm đến tham quan, du lịch của nhiều đối tượng khách tham quan.
Thứ bảy, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối là loại đất để làm ao cá, sông, hồ được dùng để nuôi tôm, cua, thủy hải sản. Cùng với đó đất làm muối chủ yếu nằm ven biển, cũng được tính vào nhóm đất nông nghiệp này.
Cuối cùng là nhóm đất nông nghiệp khác, người ta còn thường hay gọi nhóm này là đất dùng để phục vụ nông nghiệp. Cụ thể như việc xây dựng những trang trại để nghiên cứu, các nhà kính để trồng trọt thực vật…trên nền một khu đất nào đó thì khu đất này sẽ được quy vào đất nông nghiệp. Nói một cách dễ hiểu hơn, đất nông nghiệp sẽ không chỉ bao hàm đất sử dụng cho việc trồng trọt chăn nuôi mà còn là loại đất dùng để phục vụ việc nghiên cứu trong nông nghiệp.
3. Tại sao phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?
Hiện nay do nhu cầu về đất ở của người dân càng ngày càng cao trong khi quỹ đất có hạn do đó chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở là một trong những giải pháp cho vấn đề này. Tuy nhiên theo Luật đất đai 2013, một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích và hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, sẽ bị xử lý theo quy định. Vì vậy người dân muốn xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp thì bắt buộc phải xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quy hoạch của từng địa phương cụ thể và phải được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh nơi có đất cho phép. Để làm sao vừa đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, hệ sinh thái và đảm bảo nhu cầu của nhân dân để xem xét có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Bởi khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở thì giá trị mảnh đất đó tăng lên rất nhiều và dĩ nhiên ai cũng muốn chuyển. Do đó để tránh vi phạm pháp luật đất đai người dân cần tuân thủ theo luật định.
4. Hồ sơ chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Để chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và các thủ tục đất đai nói chung thì đều cần phải chuẩn bị hồ sơ để gửi đến cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ được hiểu như phương tiện để người sử dụng đất truyền tải mong muốn của mình đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Và đối với thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở cũng vậy.
Về thành phần hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được thựa hiện theo quy định về chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm nhưng giấy tờ: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện tuỳ vào từng địa phương khác nhau có thể sẽ yêu cầu thêm một số loại giấy tờ khác liên quan.
5. Trình tự thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở không khó tuy nhiên nếu người dân nắm không rõ quy trình thì sẽ xảy ra nhiều vướng mắc phát sinh khi thực hiện. Để có cái nhìn chi tiết chúng tôi xin đưa ra quá trình thực hiện như sau
Người dân khi đã chuẩn bị xong hồ sơ như trình bày ở trên sẽ nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền sao cho thuận tiện nhất. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ và trả lời trong 3 ngày làm việc nếu hồ sơ chưa hợp lệ sẽ hướng dẫn cho người dân bổ sung, hoàn chỉnh theo đúng quy định.
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm thực hiện các công việc thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; Sau khi cho phép chuyển mục đích UBND cấp huyện sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; Cuối cùng phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
6. Thời gian thực hiện
Theo quy định của pháp luật thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở được quy định không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Lưu ý thời gian trên không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.
7. Tư vấn quy định pháp luật chuyển từ đất vườn sang đất ở
Tư vấn quy định pháp luật chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là việc Luật sư đưa ra ý kiến, cung cấp cho bạn kiến thức pháp lý, quy định của pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không quá phức tạp tuy nhiên trước khi tiến hành thực hiện người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến tư vấn của Luật sư trước để quá trình thực hiện không bị vướng mắc
Luật sư sẽ tư vấn các vấn đề sau đây về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở:
- Tư vấn hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở;
- Tư vấn hạn mức được phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở;
- Hướng dẫn cách viết mẫu đơn, tờ khai chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hướng dẫn cách xác định loại đất nông nghiệp để tính giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;
- Tư vấn cách tính tiền thuế chuyển đất nông nghiệp sang đất ở;
- Tư vấn trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất;
- Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước khi khách hàng có nhu cầu;
- Tư vấn khiếu nại trong trường hợp giải quyết không đúng quy định pháp luật… và rất nhiều các vấn đề khác nữa
