Thủ tục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay
- Giá trị pháp lý của giao dịch mua bán đất đai bằng giấy viết tay
Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì theo nguyên tắc hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đải phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Trên thực tế, vẫn có nhiều trường hợp ngoại lệ áp dụng quy định khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch về đất đai dù không được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực thì vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực, với điều kiện một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Như vậy, khi người dân mua bán đất đai bằng hợp động viết tay thì hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo mặt pháp lý; nhưng nếu đã hoàn thiện gần đầy đủ nghĩa vụ thì không cần công chứng, chứng thực vẫn được công nhận có giá trị pháp lý.
- Cách giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay như thế nào?
- Đối với hợp đồng mua bán giấy viết tay được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
Nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định theo căn cứ theo mục 2.1 a phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:
- Nếu trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Tòa án nhân dân công nhận hợp đồng, hai bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
- Nếu trường hợp bên nhận chuyển nhượng chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu.
- Trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn còn quản lý, sử dụng, thì hai bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Nếu bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tùy trường hợp cụ thể Tòa án có thẩm quyền có thể hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên nhận chuyển nhượng
Nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định căn cứ theo mục 2.1 b phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:
- Nếu trường hợp hai bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
- Nếu trường hợp, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ đất, thì Tòa án có thẩm quyền công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận.
- Nếu bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Tòa án có thẩm quyền buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà người dân đã nhận.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Tòa án có thẩm quyền chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng, thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền vượt quá giá trị diện tích đất
- Nếu bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù thì Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu
- Nếu toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật Dân sự 2015.
Đối với hợp đồng mua bán giấy viết tay từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
Vào thời điểm này thì được coi là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án có thẩm quyền hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu căn cứ theo mục 2.2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án thẩm quyền công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây :
- Bên nhận chuyển nhượng đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối .
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay
Hòa giải tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay tại địa phương theo thủ tục hành chính
Các bên có thể tự hòa giải, thương lượng dựa trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu trường hợp không hòa giải được thì bên nhận chuyển nhượng có quyền nộp đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Sau khi nhận được đơn của anh, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu có liên quan. Sau đó sẽ thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp và tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên. Việc hòa giải phải được lập thành văn bản có chữ ký của hai bên và xác nhận của ủy ban nhân dân.
Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay tại Tòa án
Nếu trường hợp dù đã hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã rồi mà vẫn không thành thì người dân có thể làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền.
Sau khi nhận đơn khởi kiện của người dân và chứng cứ kèm theo, nếu Tòa án xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo cho người dân được biết.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án có thẩm quyền sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
Tiếp đó, Tòa án nhân dân sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án. Nếu vụ án của người dân không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán sẽ phải đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án nhân dân thì các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm khi chưa có hiệu lực.
