Theo Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Như vậy, hòa giải tại cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai hay cụ thể là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất và UBND cấp xã không tự hòa giải mà các bên phải có đơn yêu cầu.
Hơn nữa, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”.
Như vậy, một trong những điều kiện để khởi kiện vụ án dân sự theo quy định của pháp luật là đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp khi các bên tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, không phải trường hợp tranh chấp đất đai nào cũng được cơ quan nhà nước thụ lý giải quyết. Tại Khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (viết tắt “BLTTDS”) quy định các trường hợp trả lại đơn khởi kiện, do đó cần đủ các điều kiện quy định sau đây:
– Người khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải là người có năng lực hành vi tố tụng dân sự theo quy định của pháp luật và có đủ thẩm quyền khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai. Theo Điều 186 BLTTDS quy định, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình không bị xâm hại.
– Đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật về thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp khi các bên tranh chấp đất đai như đã phân tích trên.
– Việc khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Tranh chấp phải thuộc thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án.
Theo đó, những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể là trường hợp của anh/ chị tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai trong lĩnh vực dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án (Khoản 2 Điều 26 BLTTDS).
+ Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất: Không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện, khi phát hiện quyền lợi và nghĩa vụ bị xâm phạm thì các bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến tòa án có thẩm quyền tại bất kì thời điểm nào mà không phụ thuộc vào thời hạn tính từ thời điểm xảy ra hoặc biết được vi phạm (Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015).
+ Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Theo các quy định về thời hiệu với từng trường hợp cụ thể tại Khoản 3 Điều 155; Điều 429; Điều 588; Khoản 1, Khoản 2 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.
Như vậy, trình tự, thủ tục anh/ chị cần thực hiện để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai:
Bước 1: Người khởi kiện gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải trước khi nộp đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Nếu hòa giải thành thì không cần khởi kiện, nếu hòa giải không thành thì qua Bước 2.
Bước 2: Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm vụ án (Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39 BLTTDS).
Bước 3: Nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý vụ án và Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục theo quy định pháp luật tố tụng dân sự để giải quyết vụ án.
Trân trọng.
Bộ phận tư vấn pháp luật Công ty luật Thái Hà
