Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được luật đất đai 2013 quy định là chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản được ghi nhận trên giấy chứng nhận đó. Do đó, giấy chứng nhận được chủ sở hữu lưu giữ cẩn thận. Tuy nhiên, trong quá trình bảo quản có thể giấy chứng nhận bị cũ dẫn đến bị ố, nhòe, rách nát hay do không cẩn thận dẫn đến bị hư hỏng, thì trong trường hợp này người sử dụng sẽ phải xử lý như thế nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cho cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, như sau:
“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
- a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
- c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
- d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng”
Theo đó, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu bị ố, mờ, rách nát trong bất kì trường hợp nào thì theo quy định trên được cơ quan có thẩm quyền cho cấp đổi lại giấy chứng nhận, để đảm bảo tính pháp lý của chủ sở hữu đối với tài sản của mình.
Lưu ý: Nếu phát hiện giấy chứng nhận bị hư hỏng, mờ, ố,..thì nên làm hồ sơ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cho đổi lại để đảm bảo quyền lợi đối với tài sản của mình, cũng như các giao dịch khác liên quan đến giấy chứng nhận không bị ảnh hưởng do giấy chứng nhận bị ố, mờ, rách nát.
Trong trường hợp chứng thực bản sao nếu bản chính bị hư hỏng, cũ nát không xác định được nội dung thì không được dùng làm cơ sở chứng thực, cụ thể tại trường hợp quy định tại Điều 22 Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau:
“Điều 22. Bản chính giấy tờ, văn bản không được dùng làm cơ sở để chứng thực bản sao
- Bản chính bị tẩy xóa, sửa chữa, thêm, bớt nội dung không hợp lệ.
- Bản chính bị hư hỏng, cũ nát, không xác định được nội dung.
- Bản chính đóng dấu mật của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc không đóng dấu mật nhưng ghi rõ không được sao chụp.”
Từ căn cứ trên cho thấy nếu phát hiện sổ đỏ bị hư hỏng, rách, mờ,.. thì chủ sở hữu có quyền nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại sổ mới theo quy định và trình tự, thủ tục cấp đổi được thực hiện như sau:
- Theo đó, quy trình cấp đổi lại được thực hiện như sau:
Căn cứ Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về thủ tục cấp đổi, cấp lại, thu hồi Giấy chứng nhận.
- Bước 1: Chuẩn bị 1 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK (đính kèm cuối bài);
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
- Bước 2: Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết, cụ thể:
Nơi nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã (Căn cứ khoản 3 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Về lệ phí: Căn cứ điểm e khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC
“e) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất”
Từ căn cứ trên thì lệ phí phải nộp trong trường hợp này tùy thuộc vào loại giấy tờ yêu cầu cấp đổi và được cơ quan tại địa phương quy định cụ thể.
- Bước 3: Thời hạn giải quyết và nhận giấy chứng nhận mới.
Căn cứ quy định tại Điều 12 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định về trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… phải thực hiện việc đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thì thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận và thủ tục đăng ký biến động quy định tại Điểm i và Điểm p Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày (điểm p);
– Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày (điểm i);
Vậy nên, nếu phát hiện hiện giấy tờ bị cũ dẫn đến mờ, ố, hư hỏng thì nên làm hồ sơ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đổi lại giấy chứng nhận để đảm bảo quyền lợi của mình đối với tài sản đó. Việc thực hiện quá trình cấp đổi được thực hiện theo trình tự thủ tục nêu trên.
