Khái niệm hợp đồng mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất được hiểu là một thỏa thuận văn bản giữa người mua và người bán, trong đó người bán cam kết chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nó cho người mua. Người mua sẽ có nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đất đúng thời hạn và địa điểm được đồng ý trước đó trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà đất cần được lập thnahf văn bản rõ ràng, chi tiết và được hai bên thỏa thuận để tránh những tranh chấp sau này. Ngoài ra, hợp đồng này cần được ghi rõ thông tin về nhà ở như địa chỉ, diện tích, kiểu dáng, tình trạng và các tiện nghi có trong nhà.
Bên mua và bên bán cần lưu ý thời gian và phương thức thanh toán để tránh những phiền toái về tài chính. Bên mua cần đảm bảo có đủ tiền để thanh toán theo đúng lịch trình được thỏa thuận. Bên bán cần kiểm tra kỹ trước khi chuyển giao nhà đất để đảm bảo tình trạng của nahf đất đang trong tình trạng tốt nhất. Sau khi thanh toán đầy đủ, người bán sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ, chứng chỉ liên quan đến nhà đất cho người mua. Nếu có bất kỳ tranh chấp nào sau đó, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ là cơ sở để giải quyết tranh chấp.
Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất không có hiệu lực
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị coi là vô hiệu trong các trường hợp sau:
Đất không đủ điều kiện để bán
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền bán đất khi có các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đối với trường hợp không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì việc mua bán sẽ bị vô hiệu.
Hợp đồng không được công chứng, chứng thực
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp một bên hoặc các bên mua bán đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Như vậy, trường hợp mua bán đất bằng giấy tờ tay (không thực hiện việc công chứng, chứng thực) sẽ bị vô hiệu.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp mua đất bằng giấy tờ tay (không công chứng, chứng thực) vẫn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được điều kiện tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017.
Vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015
Theo khoản 1 Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp mua bán đất thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ bị coi là vô hiệu:
Một trong các bên ký hợp đồng không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
Một trong các bên ký hợp đồng không trên cơ sở tự nguyện (bị ép buộc).
Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán đất vi phạm điều cấm của luật (ví dụ mua bán giả tạo) trái đạo đức xã hội.
Hậu quả khi chuyển nhượng nhà đất vô hiệu
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi chuyển nhượng nhà đất bị Tòa án tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý như sau:
– Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
– Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (một bên trả lại đất, bên còn lại trả lại tiền).
