Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng?
Các vấn đề trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?
Để người mua được bảo vệ quyền lợi một cách tối đa, hạn chế rủi ro khi thực hiện giao dịch đặt cọc nhà đất với người bán, cần lưu ý những vấn đề sau đây:
Thứ nhất, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi giao dịch. Điều này nhằm đảm bảo người ký kết hợp đồng đặt cọc là người có đầy đủ thẩm quyền, tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
Thứ hai, người mua phải kiểm tra tính pháp lý của nhà đất để chắc chắn nhà đất này đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Các điều kiện này bao gồm:
(i) Có giấy chứng nhận;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Người mua nên yêu cầu người bán cung cấp bản gốc hoặc bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để kiểm tra và nắm được cụ thể các thông tin của thửa đất. Đồng thời, yêu cầu người bán cung cấp một số thông tin liên quan được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo nhà đất có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Trên thực tế, mặc dù người mua đã được cung cấp các giấy tờ như trên để kiểm tra tính pháp lý. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp xảy ra rủi ro cho người mua, khi người bán cố ý cung cấp giấy tờ giả, có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người mua. Đây là các vụ việc có dấu hiệu hình sự và thường mang tính hệ thống, tổ chức lừa đảo để chiếm đoạt giá trị tài sản rất lớn của nhiều người.
Thông qua việc kiểm tra các giấy tờ pháp lý của nhà đất mà từ đó, người mua có thể cân nhắc, xem xét, quyết định số tiền đặt cọc sao cho phù hợp với mức độ rủi ro mà người mua có thể gánh chịu khi một trong các thông tin về nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền xác thực.
Thứ ba, chú ý các vấn đề được quy định trong Hợp đồng đặt cọc. Quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản phạt cọc, thỏa thuận của các bên đối với trách nhiệm chi trả các loại phí, số tiền còn phải thanh toán khi ra công chứng hợp đồng mua bán.
Khi các bên tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất (theo đúng thuật ngữ pháp lý là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) sẽ phải chịu các loại phí nhất định theo quy định của pháp luật, bao gồm: phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, các loại lệ phí nhà nước khác phát sinh trong quá trình sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, tùy thuộc vào thỏa thuận mà các bên nên quy định rõ bên nào sẽ có trách nhiệm phải nộp các loại phí này. Trường hợp các bên thống nhất hợp đồng đặt cọc phải được công chứng sẽ phát sinh phí công chứng hợp đồng này.
Mức phí công chứng hợp đồng được quy định tại biểu phí công chứng của từng văn phòng công chứng, căn cứ tính dựa trên giá trị hợp đồng đặt cọc. Một lưu ý khác trong hợp đồng đặt cọc, người mua cần thỏa thuận về thời hạn đặt cọc trong khoảng thời gian phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khi hết thời hạn đặt cọc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
Công chứng hợp đồng đặt cọc là gì?
Đặt cọc là quá trình một bên (sau đây gọi là “bên đặt cọc”) giao một số tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (gọi chung là “tài sản đặt cọc”) cho bên kia (sau đây gọi là “bên nhận đặt cọc”) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc, theo quy định của Bộ luật dân sự, phải được thực hiện bằng văn bản. Mặc dù không bắt buộc công chứng, tuy nhiên việc công chứng hợp đồng đặt cọc là cách để đảm bảo tính pháp lý của nó.
Theo Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014, văn bản công chứng sẽ có hiệu lực từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi có yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ tùy thân và tài sản liên quan, sau đó chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng hoặc giao dịch.
Theo quy định của Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, các hợp đồng và giao dịch sau khi được công chứng sẽ được xem xét như một loại chứng cứ và không cần phải chứng minh các sự kiện hoặc tình tiết bên trong chúng, trừ khi bị Toà án xác định là vô hiệu.
Tóm lại, công chứng hợp đồng đặt cọc là một thủ tục giúp đảm bảo tính pháp lý của tài sản đặt cọc và đảm bảo tính nội dung, hình thức và tính pháp lý của văn bản.
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng hay không?
Hiện tại, về các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc, không có quy định cụ thể yêu cầu việc công chứng hoặc chứng thực bắt buộc. Do đó, trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên có quyền lựa chọn liệu họ muốn công chứng hợp đồng hay không.
Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, đặt cọc là quá trình mà bên đặt cọc giao một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác.
Hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu như một loại hợp đồng “dự bị” sẽ dẫn đến việc thực hiện một giao dịch sau này. Trong quá trình này, có ba trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết:
– Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.
– Tài sản đặt cọc được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trường hợp 2: Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc, thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp 3: Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc:
– Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
– Hoặc trả một số tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận riêng, khi hợp đồng đặt cọc không được thực hiện, họ sẽ phải tuân theo thỏa thuận đó.
Tóm lại, pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, nên xem xét việc công chứng hợp đồng đặt cọc là một biện pháp hữu ích.
