NHỮNG RỦI RO KHI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất thay vì chỉ những tổ chức tín dụng như trước đây. Điều này giúp cho người dân có thể dễ dàng cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết nhanh nhu cầu vay tiền trong trường hợp khẩn cấp. Tuy nhiên, việc thực hiện thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dễ xảy ra nhiều rủi ro và khi gặp trường hợp tranh chấp sẽ khó giải quyết.
- Rủi ro đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu do nhiều nguyên nhân. Có những trường hợp ngân hàng cho vay và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Khi nhận tài sản bảo đảm, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng ra ký hợp đồng thế chấp. Nhưng đến khi kiện đòi nợ mới phát hiện ra ngân hàng không có quyền xử lý nhà trên đất mà chỉ được quyền xử lý đất. Nguyên nhân là vì khi lập hợp đồng thế chấp, ngân hàng chỉ ghi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, trong khi tài sản trên đất gồm có nhà, nhà cổ, cây cối với giá trị vài tỷ đồng. Hậu quả là vụ án bị giao trả cấp sơ thẩm, giải quyết lại từ đầu.
Cũng có trường hợp ngân hàng cho một cá nhân vay tiền và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi kiện đòi nợ thì mới phát hiện ra những phức tạp trong tài sản bảo đảm. Khách hàng chỉ được cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với đất ở, mà chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ngôi nhà trên đất ấy là do bố mẹ của khách hàng bỏ tiền xây dựng trước khi đất được sang tên đổi chủ. Do bố của người thế chấp đất đã mất nên một phần ngôi nhà trở thành di sản mà quyền thừa kế thuộc về người mẹ và các con, trong đó có cả chủ sở hữu đất. Chính vì vậy, khi tòa án chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng, cho phép ngân hàng được quyền đề nghị cơ quan thi hành án dân sự phát mãi tài sản thế chấp thì gia đình của khách hàng đã đệ đơn kháng cáo vì cho rằng ngôi nhà đó có phần của họ. Do đó, ngân hàng không có quyền xử lý cả ngôi nhà mà chỉ có quyền đối với đất. Việc xử lý cả nhà trên đất sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mẹ và các con cũng như không đảm bảo quyền thừa kế theo pháp luật, vì vậy, tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Với bản án có hiệu lực sau khi tuyên, Ngân hàng không thể thu hồi khoản nợ quá hạn này, dù rằng quyền đòi nợ vẫn còn đó.
- Rủi ro đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 35 của Nghị định 21 quy định, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như: bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
Nghị định này cũng quy định về việc trả lãi suất các khoản phát sinh trong quá trình giao dịch không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định của các điều 357, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ được xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
Như vậy, thay vì trước đây người dân cần ra các tổ chức tín dụng như: ngân hàng, quỹ tín dụng để nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hiện nay các cá nhân và các tổ chức kinh tế khác cũng có thể được nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và giao dịch dân sự. Điều này sẽ giúp cho đơn giản hóa các thủ tục vay mượn nhiều người dân.
Tuy nhiên, có nhiều người dân vì muốn vay tiền nhanh, thay vì ký giấy vay mượn nợ thì bị chủ nợ buộc phải ký giấy tờ mua bán nhà đất. Đây là một dạng hợp đồng giả cách đã gây ra rất nhiều rủi ro cho người vay tiền. Có người sau khi ký giấy mua bán đất đã bị chủ nợ tự ý sang tên khiến nhiều người bị mất tài sản. Trong một số trường hợp, người dân khi giao dịch vay mượn tiền nhưng không ký giấy vay mượn mà chuyển thành giấy thuê nhà, đất để hợp thức hóa số tiền lãi hằng tháng. Thông qua việc ký giấy tờ này, nhiều người đã hưởng lợi và gây nhiều khó khăn cho người vay nợ bởi số lãi hằng tháng phải trả quá cao so với số tiền đã vay mượn.
Ở Việt Nam, nhà đất là một tài sản quan trọng của mỗi gia đình và quy định pháp luật liên quan cũng hết sức phức tạp. Bởi vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất cũng như khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, cần phải đảm bảo thực hiện đầy đủ, tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật cũng như xác minh tài sản thế chấp, rà soát các thông tin và hợp đồng kỹ càng để tránh những rủi ro sau này.
Trên đây là nội dung tư vấn về: thế chấp quyền sử dụng đất . Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.
