Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất luôn xảy ra thường xuyên và có nhiều đặc thù khác nhau. Để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, các bên có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp qua hòa giải. Đây là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận. Các bên tranh chấp nếu không thể tự hòa giải thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ hòa giải ở cơ sở. Nếu hòa giải ở cơ sở vẫn không đạt được sự thống nhất thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải.

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân:

Điều 230 Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết.

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND:

Với quy định hiện hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND chỉ còn giới hạn trong phạm vi mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai.

2. Tranh chấp khi mua bán nhà đất không phải hòa giải

Đối với tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Riêng tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Nói cách khác, các bên tranh chấp được khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn (thủ tục tiền tố tụng).

Nội dung này được nêu rõ tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

– Người có nhu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang bị tranh chấp. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn khởi kiện;

+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;

+ Bản sao CMND/CCCD/ hộ chiếu và sổ hộ khẩu gia đình.

– Tòa án căn cứ vào hồ sơ để thụ lý và giải quyết vụ án. Các bên tham gia tranh chấp sẽ thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khởi kiện vụ án dân sự là phương thức giải quyết phổ biến và được bảo đảm thực hiện bởi Nhà nước. Đây cũng là phương thức được hầu hết người dân lựa chọn để giải quyết tranh chấp.

Mặc dù thủ tục khởi kiện vụ án dân sự khá phức tạp nhưng có thể khái quát với các bước như sau:

Bước 1: Khởi kiện

• Hồ sơ cần chuẩn bị

Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán.

• Nộp đơn khởi kiện(áp dụng khi xảy ra tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau).

Theo khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố, thành phố trực thuộc Trung ương:

+ Nơi bị đơn cư trú, làm việc.

+ Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự  thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú, làm việc của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

• Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp theo một trong các hình thức sau:

– Nộp trực tiếp tại Tòa.

– Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện).

– Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý

Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

– Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm:

+ Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Như vậy, thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Bước 5: Thi hành án.