Hai người nam nữ sống chung với nhau như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn. Trong nhiều năm chung sống, hai người cùng mua nhà, mua đất, cùng trả tiền vay ngân hàng và xây dựng cuộc sống gia đình. Đến khi tình cảm không còn, hai bên quyết định chia tay thì một trong những vấn đề phức tạp nhất là: căn nhà, mảnh đất đã mua trong thời gian sống chung sẽ thuộc về ai và được giải quyết như thế nào?
Đây là tình huống thường phát sinh tranh chấp bởi nhiều người vẫn cho rằng đã sống chung lâu năm thì tài sản đương nhiên là tài sản chung và khi chia tay sẽ được chia đôi. Tuy nhiên, trường hợp không đăng ký kết hôn không hoàn toàn giống quan hệ vợ chồng hợp pháp.
1. Không đăng ký kết hôn thì không mặc nhiên có “tài sản chung vợ chồng”
Khi nam nữ chung sống với nhau như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn, quan hệ giữa hai người không làm phát sinh đầy đủ quyền và nghĩa vụ giữa vợ và chồng theo chế độ hôn nhân.
Vì vậy, khi chia tay, không thể đơn giản áp dụng nguyên tắc chia tài sản của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân để chia đôi toàn bộ nhà đất.
Đối với tài sản được hình thành trong thời gian sống chung, cần xem xét thỏa thuận của hai bên, nguồn gốc tài sản, số tiền mỗi người đóng góp, công sức đóng góp và các chứng cứ chứng minh quyền sở hữu.
Nói cách khác, câu hỏi quan trọng không chỉ là “hai người có sống chung hay không” mà là:
Căn nhà được mua bằng tiền của ai? Hai bên có thỏa thuận cùng sở hữu hay không? Mỗi người đóng góp bao nhiêu? Ai trả khoản vay? Giấy tờ nhà đất đứng tên ai?
Đây là những vấn đề có thể quyết định quyền lợi của mỗi bên.
2. Nhà đứng tên một người có chắc chắn thuộc về người đó?
Đây là trường hợp xảy ra rất phổ biến.
Ví dụ, hai người sống chung và cùng bỏ tiền mua một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng. Vì thuận tiện, giấy chứng nhận chỉ đứng tên người đàn ông. Sau khi chia tay, người phụ nữ yêu cầu được chia một phần giá trị căn nhà vì cho rằng mình đã góp 1 tỷ đồng để mua nhà.
Trong trường hợp này, không nên chỉ nhìn vào tên trên giấy chứng nhận rồi kết luận ngay rằng căn nhà hoàn toàn thuộc về người đứng tên.
Nếu người phụ nữ có chứng cứ chứng minh mình đã góp tiền mua nhà, chẳng hạn sao kê ngân hàng, giấy chuyển khoản, giấy nhận tiền, tin nhắn trao đổi, hợp đồng vay hoặc các tài liệu khác, thì đây có thể là những căn cứ quan trọng để xác định quyền lợi của người này đối với tài sản.
Ngược lại, nếu người đứng tên chứng minh được mình tự bỏ toàn bộ tiền mua nhà và người còn lại không có quyền sở hữu hoặc không có thỏa thuận góp vốn, việc yêu cầu chia nhà có thể không có cơ sở.
Do đó, đứng tên trên giấy chứng nhận là một chứng cứ rất quan trọng nhưng cần xem xét cùng toàn bộ hồ sơ và nguồn gốc hình thành tài sản.
3. Nếu hai người cùng góp tiền mua nhà thì giải quyết thế nào?
Trường hợp hai người cùng góp tiền mua nhà, quyền lợi của mỗi bên thường cần được xác định dựa trên thỏa thuận và mức độ đóng góp thực tế.
Ví dụ:
- Giá trị căn nhà: 4 tỷ đồng;
- Người A góp 2,5 tỷ đồng;
- Người B góp 1,5 tỷ đồng.
Nếu có đầy đủ chứng cứ chứng minh khoản tiền của mỗi người được sử dụng để mua căn nhà thì đây là cơ sở quan trọng khi xác định phần quyền lợi của từng bên.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều có thể tính đơn giản theo công thức “ai góp bao nhiêu thì được đúng từng ấy”. Cần xem xét cả các khoản chi phí liên quan, nghĩa vụ tài chính, khoản vay ngân hàng, chi phí xây dựng, sửa chữa và thỏa thuận ban đầu giữa hai người.
Nếu hai bên đã có văn bản thỏa thuận về việc cùng mua nhà hoặc cùng đứng quyền sở hữu thì việc giải quyết sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.
4. Một người bỏ tiền, người còn lại chăm sóc gia đình thì sao?
Đây là một trong những tình huống khó chứng minh nhất.
Giả sử người đàn ông đi làm và trực tiếp trả tiền mua nhà. Người phụ nữ ở nhà chăm sóc hai con, nội trợ, quản lý gia đình và không có khoản chuyển tiền trực tiếp cho việc mua nhà.
Khi chia tay, người phụ nữ cho rằng mình đã có công sức đóng góp vào việc hình thành và duy trì tài sản.
Trong trường hợp này, cần phân biệt giữa công sức chăm sóc gia đình và chứng minh quyền sở hữu đối với căn nhà.
Việc một người chăm sóc con cái, làm nội trợ có thể là một tình tiết cần được xem xét tùy vào bản chất tranh chấp và chứng cứ cụ thể. Tuy nhiên, do hai bên không có quan hệ vợ chồng hợp pháp, không thể mặc nhiên áp dụng toàn bộ cơ chế xác định tài sản chung của vợ chồng để yêu cầu chia đôi căn nhà.
Vì vậy, nếu có đóng góp về tiền bạc, công sức hoặc có thỏa thuận về việc cùng sở hữu tài sản, nên có chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình.
5. Tiền mua nhà là tiền vay ngân hàng thì giải quyết thế nào?
Không ít cặp đôi mua nhà bằng hình thức vay ngân hàng.
Ví dụ, căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, hai người có 2 tỷ đồng tiền tích lũy và vay ngân hàng 3 tỷ đồng. Trong thời gian sống chung, hai người cùng trả khoản vay hàng tháng.
Khi chia tay, không thể chỉ chia giá trị căn nhà mà bỏ qua khoản nợ.
Cần xác định:
- Ai đứng tên hợp đồng vay?
- Ai là người trả tiền vay?
- Khoản vay được sử dụng để mua căn nhà nào?
- Hai bên có thỏa thuận cùng chịu trách nhiệm trả nợ hay không?
- Nhà có đang thế chấp tại ngân hàng hay không?
- Hai bên đã trả được bao nhiêu tiền gốc và lãi?
Trong nhiều trường hợp, phương án giải quyết có thể là một người nhận nhà và thanh toán lại phần quyền lợi phù hợp cho người còn lại, đồng thời tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng nếu được ngân hàng và các bên liên quan chấp thuận.
6. Có thể bán nhà rồi chia tiền không?
Nếu hai bên thống nhất được quyền sở hữu và cùng đồng ý bán căn nhà thì đây thường là phương án tương đối rõ ràng.
Sau khi bán, hai bên có thể thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính liên quan rồi phân chia phần giá trị còn lại theo thỏa thuận hoặc phần quyền lợi đã được xác định.
Nhưng nếu một bên muốn bán, bên còn lại không đồng ý thì việc định đoạt nhà đất có thể trở thành vấn đề tranh chấp.
Đặc biệt, nếu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đang đứng tên cả hai người hoặc có căn cứ cho rằng cả hai cùng có quyền đối với tài sản thì không nên tự ý chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp tài sản khi chưa giải quyết rõ quyền của các bên.
7. Cần giữ những giấy tờ gì?
Nếu đang chung sống và cùng mua nhà, các bên nên lưu giữ đầy đủ chứng cứ liên quan đến việc tạo lập tài sản.
Các tài liệu quan trọng có thể gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
- Hợp đồng đặt cọc;
- Chứng từ chuyển tiền;
- Sao kê ngân hàng;
- Hợp đồng vay ngân hàng;
- Chứng từ trả nợ;
- Hóa đơn xây dựng, sửa chữa;
- Tin nhắn, email thể hiện thỏa thuận góp tiền;
- Giấy tờ thể hiện tỷ lệ sở hữu;
- Các tài liệu chứng minh nguồn tiền của mỗi người.
Đặc biệt, với những khoản tiền lớn, chuyển khoản có nội dung rõ ràng sẽ giúp việc chứng minh nguồn tiền thuận lợi hơn so với giao dịch bằng tiền mặt không có giấy tờ.
8. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì sao?
Khi chia tay, phương án tốt nhất thường là hai bên chủ động lập thỏa thuận bằng văn bản về nhà đất, xe, tiền bạc, khoản vay và các tài sản khác.
Nếu không thể thỏa thuận, một bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.
Trong quá trình giải quyết, các vấn đề như quyền sở hữu, nguồn gốc tài sản, mức độ đóng góp, thỏa thuận của hai bên và chứng cứ liên quan sẽ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Kết luận
Nhà đất được mua trong thời gian hai người sống chung nhưng không đăng ký kết hôn không mặc nhiên được chia đôi khi chia tay.
Muốn xác định mỗi người được hưởng quyền lợi như thế nào, cần làm rõ căn nhà được hình thành từ nguồn tiền nào, ai đóng góp, có thỏa thuận cùng sở hữu hay không, giấy tờ đứng tên ai, khoản vay được thực hiện như thế nào và có những chứng cứ gì chứng minh.
Đặc biệt, nếu tài sản có giá trị lớn hoặc đang có khoản vay ngân hàng, việc tự ý bán, chuyển nhượng hoặc rút tiền để chia có thể khiến tranh chấp trở nên phức tạp hơn.
Mỗi vụ việc có hoàn cảnh và chứng cứ khác nhau. Vì vậy, trước khi quyết định chuyển nhượng, phân chia hoặc khởi kiện tranh chấp nhà đất, các bên nên được tư vấn pháp lý cụ thể để xác định quyền lợi và phương án giải quyết phù hợp.
